ImmobilienberatungRingstr.

Ringstraße >> gelöschtes Vergleichsobjekt

Im Angebotsvergleich liegt das kleine Objekt hinsichtlich der Kapitalsicherheit und Rentabilität vorn:
 
- Kaufpreis ist in Relation zur Objektgröße erheblich besser,
- das Objekt wäre binnen sechs Monaten mit erheblichem Gewinn veräußerbar,
- die Vermietbarkeit ist in Relation zum Aufwand gleich,
- der Instandhaltungsstau dürfte unter 10 Prozent des EK liegen,
- kein Handlungsbedarf vor Objekt-Eingewöhnung, auch Leerstand belassend,
- abbezahlt in zwei Jahren,
- Reserven nicht nur im Dachgeschoss, sondern auch im Tiefparterre,
- keine Hinterhauswohnungen.

Im Angebotsvergleich für den Verwalter liegt zwar das gr.Obj. vor dem kleineren, aber dieses gr.Obj. mit Instandhaltungsstau beschert auch erheblich mehr Verwaltungsaufwand in der Kommunikation mit den Mietern, während dieses kl.Obj. nahezu bloße Buchhaltung bedeutet

Im Angebotsvergleich für Sanierungsfirmen liegt das gr.Obj. vorn. Aber das kann kein Kaufargument für den Eigentümer sein. Und beispielsweise auch für mich nicht, da es mir auch bei etwaiger Bezahlung nur Aufwand und Risiken bedeuten würde.

An Vorteilen für das gr.Obj. bleiben jedoch immerhin die Verkehrsanbindungen U-Bahn, S-Bahn, Tram und Bus in etwa 300 Metern. Auch die Erreichbarkeit bei Berlin-Anreisen.

Beim gr.Obj. fallen mindestens folgende Kosten an, die beim kl.Obj. nicht anfallen:

Frontfassade ca. 60.000 € ohne Fenstererneuerung:

4.OG : 14 Fenster inkl. Balkontüren, von denen nur wenige erneuert sind
3.OG:  16 Fenster inkl. Balkontüren, von denen nur wenige erneuert sind
2.OG: 16  Fenster inkl. Balkontüren, von denen nur wenige erneuert sind
1.OG: 16 Fenster inkl. Balkontüren, von denen nur wenige erneuert sind
ErdG: 11 Fenster inkl. Hauseingang, von denen zwei Fenster erneuert sind

In Summe 73 Elemente mit etwa 73.000 € zusätzlichem Aufwand.

Die Rückfassaden bedeuten mittelfristig keinen Handlungsbedarf, aber mit immerhin statischen Rissen;
ein weiterer Riss ist im rechten Seitenflügel-Treppenhaus.  
Dokumentation >> Rissbilder F13

Hinsichtlich des aktuellen Leerstandes ist ebenfalls das gr.Obj. aufwendiger:
Dokumentation >> Wasserschaden F13

Weniger Sorgen machen die Dächer beider Objekte.

größeres Objekt  Dokumentation >> Dach F13 und Rohdach F13

kleineres Objekt  Dokumentation >> Rohdach R81

"Alles machbar" - keine Frage, aber der Eigentümer hätte es zu bezahlen; Verwalter und Baufirmen gehen nicht wirklich mit in die Haftung.

Als Eigentümer würde ich zwar auch das gr.Obj. kaufen, aber a) haben wir bereits genügend Immobilien, b) sollte in der Anlageberatung weniger Unwägbarkeiten/Risiken als im Eigenbestand zugemutet werden.

Das größere Objekt stellt eine "Herausforderung" dar, der sich der Mandant mit der WS31 bereits einmal stellte, aber das sollte es dann auch gewesen sein, denn es ist nicht das Kerngeschäft des Mandanten - und dann verdienen andere zu viel daran, ohne dass es für diese oder den Bauherren hinreichend lukrativ würde.

Das größere Objekt wäre eine "Projektentwicklung", an deren Erfolg und Misserfolg die Beteiligten in Höchstmaße wirtschaftlich beteiligt werden müssten. - Das ist ein anderes Geschäft als eine bloße Kapitalanlage in Immobilien.

HINSICHTLICH der bislang nicht verhandelten "Luxusimmobilie Nr.5" kann nun ein Gegengebot erfolgen: 

xxx.xxx € und VERZICHT auf weitere "Fertigstellungen" des Veräußerers.

mfG